Внесли ясность

Внесли ясность

Власти защитят права добросовестных застройщиков и владельцев недвижимости

Правительством России одобрен и внесен на рассмотрение в Государственную Думу пакет законопроектов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, которые, в частности, регулируют правовые вопросы, связанные с признанием зданий самовольными постройками и их сносом. Поправки вносятся в Градостроительный и Гражданский кодексы, а также в Кодекс об административных правонарушениях. 

В начале заседания глава правительства Российской Федерации Дмитрий Медведев подробно рассказал о законодательных инициативах Минстроя: «Обсудим сегодня проекты федеральных законов, которые вносят изменения в Градостроительный кодекс, отдельные законодательные акты. Там речь идет о комплексном решении целого ряда вопросов, которые связаны с правовым режимом зон с особыми условиями использования территорий. Как уточнил глава правительства речь идет об охранных, санитарно-защитных, водоохранных зон, зон охраны объектов культурного наследия и ряд других, в отношении которых действуют определенные ограничения. Отсутствие четких границ этих зон нередко приводит к различным нарушениям. Возникают ситуации, в результате которых страдают интересы владельцев недвижимости.

Законопроект направлен на устранение подобных проблем. Там и новые правила вводятся по зонам с особыми условиями использования территории. Есть также целый ряд других вопросов, включая регулирование темы, связанной с признанием зданий и сооружений самовольными постройками, принятие решений об их сносе или приведение в соответствие с установленными требованиями.

Правительством Российской Федерации одобрен и внесен на рассмотрение в Государственную Думу ряд законопроектов Минстроя РФ, которые регулируют правовые вопросы, связанные с признанием зданий самовольными постройками и их сносом. Изменения вносятся в Градостроительный и Гражданский кодексы, а также в Кодекс об административных правонарушениях. По итогам заседания правительства с разъяснениями по законодательным инициативам ведомства на пресс-конференции в Белом доме выступил глава Минстроя России Михаил Мень.

«Согласно новому законодательству, из числа самовольных построек исключаются объекты, построенные с нарушениями установленных ограничений, если эти объекты построены на основании необходимых согласований и разрешений, а собственник объекта не знал об ограничениях, действующих в отношении его земельного участка», — пояснил Михаил Мень.

Документами предусматривается запрет принятия решения о сносе зданий, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. «То есть, если в реестре есть объект, либо по нему состоялось решение суда, в таком случае никакими административными решениями не может быть принято решение о сносе данного объекта», — подчеркнул министр.

Возможность принятия решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке сужается до случаев очевидных недопустимых нарушений при строительстве — отсутствии разрешений на строительство или правоустанавливающих документов на землю. При этом можно избежать сноса, если привести объект в соответствие с градостроительными требованиями.

Кроме того, законом предусматривается возмещение убытков правообладателям земельных участков и недвижимости, которые расположены в зонах с особыми условиями использования до вступления в силу этого закона. Как отметил Михаил Мень, на сегодняшний день в России есть перечень таких зон из 23 пунктов — это зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, трубопроводов, сооружений и линий связи, приаэродромные территории, придорожные полосы и так далее.

Глава Минстроя России на частном примере объяснил, что если объект (например, газопровод), в отношении которого устанавливается охранная зона, возведен после строительства дома, либо собственник объекта не обеспечил публичность информации о наличии такой зоны, то все компенсации собственнику дома возмещает именно собственник объекта. Если сам объект возведен раньше, чем был построен дом, и собственник такого объекта обеспечил публичность информации о наличии зоны с особыми условиями использования, то финансовые расходы по возмещению потерь ложатся на орган местного самоуправления, который дал разрешение на строительство дома. Если же дом построен без необходимых разрешений и согласований, то финансовая нагрузка ложится на недобросовестного строителя дома, и он сносит объект за свой счет.

Также установлены единые требования к параметрам и процедуре строительства индивидуального жилого строительства (ИЖС) в границах населенного пункта и жилых домов на садовых земельных участках. Согласно документам, объект ИЖС — это отдельно стоящий жилой дом с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 метров, не состоящий из квартир или блок-секций. Аналогичные предельные параметры распространяются на жилые и садовые дома на садовых земельных участках.

Законопроектом устанавливается правовое регулирование создания ИЖС различной площадью. «В случае строительства объекта ИЖС или садового дома площадью до 500 кв. метров предусматривается направление уведомления в органы местного самоуправления о планируемом строительстве объекта и, в последующем, о завершении его строительства», — рассказал министр. Что касается объектов более 500 кв. метров, то, как отметил министр, предусматривается необходимость разработки проектной документации и проведения ее экспертизы и прохождение иных процедур, предусмотренных для объектов капитального строительства. Это необходимо для обеспечения безопасности несущих конструкций таких объектов капстроительства в условиях ограничения этажности тремя этажами.

Важная новелла законопроекта — расширение функций строительного надзора. Теперь государственный строительный надзор может проводить проверку объектов до 500 кв. метров. Ранее осуществлялась проверка объектов площадью только более 500 кв. метров и этажностью более 3 этажей. На практике это приводило к тому, что застройщик под видом объектов, в отношении которых не осуществляется строительный надзор, возводил несколько этажей и распродавал будущие квадратные метры гражданам, а органы строительного надзора были лишены возможности своевременно отреагировать, так как такие объекты были вне их компетенции. Действующая судебная практика показывает, что в тот период, когда орган местного самоуправления в судебном порядке пытается добиться сноса незаконно возведенного объекта, на этот объект оформляется право собственности и происходит перепродажа помещений добросовестным приобретателям. Законопроект такие махинации исключает.

Также установлен новый порядок сноса объектов капитального строительства. Новая глава, регламентирующая такой снос, вводится в Градостроительный кодекс Российской Федерации. А КоАП дополняется статьей о штрафах за невыполнение процедур по сносу, которые будут колебаться от 20 до 300 тысяч рублей. Существенно сокращен перечень случаев принятия органами местного самоуправления решений о сносе самовольных построек. Однако если они не приведены в соответствие с требованиями, то порядок устанавливается следующий: обследование объекта капитального строительства, подлежащего сносу; подготовка проекта организации работ по сносу; получение технических условий на отключение от сетей инженерных коммуникаций; уведомление органа местного самоуправления о предполагаемом сносе; уведомление органа местного самоуправления о завершении работ по сносу. Работы по сносу на основании договоров генерального подряда могут проводиться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, являющимися членами СРО, если стоимость работ по сносу составляет более 1 миллиона рублей.

Кроме того, предлагается дополнить КоАП статьей 9.24, в соответствии с которой при неисполнении в установленный срок решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями накладывается административный штраф на граждан в размере от 20 тысяч до 50 тысяч рублей или назначаются обязательные работы на срок до 50 часов; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 20 тысяч до 50 тысяч рублей; на должностных лиц — от 20 тысяч до 50 тысяч рублей; на юридических лиц — от 100 тысяч до 300 тысяч рублей.