Что, кроме процентов, важно для рынка ипотеки

Банк России 27 октября снизил ключевую ставку, на 25 б.п. – с 9% до 8,25% годовых. Теперь можно ожидать дальнейшего уменьшения ставок по ипотечным кредитам от участников рынка. Так происходит каждый раз, когда ЦБ улучшает условия финансирования коммерческих банков. Риэлторы приветствуют такую традицию, отмечая, что падение ставок, безусловно, имеет важное значение, но рынок живет отнюдь не одними процентами.

Есть нюансы

«Ставки, безусловно, имеют существенное значение для покупателей жилья. При тех же параметрах – то есть сумме ипотеки и сроке выплат – ежемесячный платеж меньше. Кредитная нагрузка также снижается. Например, при оформлении кредита на 15 лет и сумме 2 млн рублей, ежемесячный платеж составит порядка 24 тыс. рублей в месяц. Если ставка понизится до 9%, то и платеж упадет, в данном случае до 20,2 тыс. рублей в месяц», – рассуждают в компании «НДВ-Недвижимость».

Эксперты отмечают, что благодаря снижению ставок, а также общему снижению цен на недвижимость, сегодня жилье могут приобрести те люди, которым 2-3 года назад было довольно сложно это сделать. Руководитель отдела ипотеки «Бест-Новострой» Наталья Селиванова приводит в пример хорошие темпы продаж в одном из подмосковных проектов, реализацией которого занимается компания: продается 70 квартир в месяц, а это очень высокий показатель. «Столь высокая популярность проекта объясняется, в том числе, широким выбором ипотечных программ с привлекательными условиями – ежемесячный платеж может составлять 12-15 тыс. рублей», – говорит она.

Однако, замечают участники рынка, низкие ставки не могут стать катализатором рывка на ипотечном и, соответственно, жилищном рынках: огромное значение имеет платежеспособность населения, которая зависит от общей экономической ситуации в стране.Также на жилье по-прежнему высокие цены. По словам директора ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяны Гусевой, снижение ставок «лишь поддерживает текущий покупательский спрос на довольно высоком уровне». «В следующем году ожидается рост доходов населения, по данным Минэкономразвития, на уровне 1,5%, это дополнительно окажет положительное влияние на рынок», - говорит эксперт.

Наталья Селиванова добавляет, что привлекательные ипотечные ставки иногда становятся проблемой для заемщиков, которые не отличаются высокой финансовой грамотностью. «Такие клиенты не всегда могут правильно рассчитать финансовую нагрузку. В идеале, платеж по ипотеке должен составлять не более 30% от дохода, максимум 40%. А сегодня заемщики нередко берут кредит на условиях, когда ежемесячный платеж составляет 50% и даже 60% от дохода. Средняя сумма кредита по ипотеке растет уже второй год подряд – симметрично снижению ставок. Отчасти это подтверждение вышесказанного», – поясняет она.

В борьбе за клиента

Некоторых экспертов улучшение условий по ипотечным кредитам и вовсе настораживает. «Дело в том, что поток клиентов, которые отправились за ипотекой, огромен, и банки с ним не справляются. «Простой пример: заявка на кредит в Сбербанке сейчас вместо двух дней рассматривается две недели», – утверждает гендиректор агентства недвижимости «Квадраты» Екатерина Сивова.

Впрочем, другие опрошенные «СГ» представители риэлторского бизнеса с таким суждением не согласны. «Никаких проблем с банковскими процедурами мы не отмечаем. Механизм рассмотрения ипотечной заявки отработан уже очень давно, уже на первичной консультации ипотечный брокер может определить проходит ли ипотечный заемщик по тем или иным показателям», – говорит Татьяна Гусева. При этом эксперт указывает на другую проблему. «Ухудшилось не качество банковских услуг, а качество ипотечных заемщиков. Снижение мотивации, сокращения на работе, проблемы с трудоустройством негативно отразились на портрете заемщика», – поясняет она.

По мнению Татьяны Гусевой, качество банковских ипотечных программ на фоне большого числа потенциальных заемщиков растет и становится более разнообразным. «Например, в 2017 году Сбербанк запустил «Домклик» (cервис для поиска и покупки недвижимости в ипотеку), затем электронную регистрацию, которая совместно с субсидированием ипотечной ставки позволила предложить ставки от 7,4%. Вслед за лидером рынка электронную регистрацию ипотечных договоров внедряют и другие банки», - рассказывает топ-менеджер.

Цифра:

По данным ЦБ, за 8 месяцев 2017 года в России было выдано более 600 тыс. ипотечных кредитов (свыше 1,1 трлн рублей), что больше показателя за аналогичный период 2016 года на 14% в количественном выражении, и на 22% — в денежном.

Эксперты напоминают о таком новшестве, как ипотека без первоначального взноса. Такой продукт, в частности, есть в банках Тинькофф,«Открытие», Росевробанк. А у покупателей новостроек, живущих в съемном жилье, популярны программы с ипотечными каникулами. Банки предлагают их либо как составляющую договора, либо как опцию в качестве одного из вариантов реструктуризации, который появился в кризис и представляет собой отсрочку исполнения обязательств по погашению ипотеки на период – от 1 до 12 месяцев. Каникулы могут быть включены в стоимость договора или предоставляться в качестве платной опции.

«Вышеуказанные новшества, а также возможность онлайн-погашения ежемесячного платежа или  частично-досрочного погашения основного долга, любые варианты рефинансирования существенно увеличивают привлекательность банка в глазах заемщика. При этом, чем грамотнее или опытнее заемщик, тем больше он обращает внимание на сервисы банка, позволяющие экономить время и комфортно обслуживать кредит. Поскольку остальные критерии, такие как уровень лояльности к клиенту, размер ипотечной ставки и другие условия кредитования в основном у всех банков примерно одинаковые», – подчеркивает Наталья Селиванова.

Плечо для рынка

Так или иначе, данные риэлторов свидетельствуют, что ипотека является важнейшим, если не основным, «плечом» для рынка новостроек, ведь в среднем половина сделок с «первичкой» заключается с использованием ипотеки. «В нашей компании по итогам третьего квартала доля ипотечных сделок составила 50%, а по итогам первого полугодия этот показатель был на уровне 47%. Своего максимального значения он достиг в мае, когда доля сделок с привлечением кредитных средств достигла 65%. Сейчас в некоторых проектах массового сегмента, где востребованность займов выше, доля ипотеки может доходить до 80%», - рассказывает Татьяна Гусева. В «НДВ-Недвижимость» показатель в сегменте новостроек массового сегмента достигает 60%. В «Бест-Новострое» говорят о средней цифре в 45%. «Но тут важно отметить, что в зависимости от класса и локации объекта. Отмечу также, что в сентябре 2017 года количество ипотечных сделок увеличилось по сравнению с августом на 22%», – говорит Наталья Селиванова.

Эксперты едины во мнении, что при улучшении экономической ситуации в стране число ипотечных сделок будет расти. «Как только покупатели будут более уверены в завтрашнем дне, они будут смелее совершать крупные покупки, в том числе жилья, поэтому и востребованность ипотеки вырастет. В развитых европейских странах доля ипотечных сделок на рынке доходит до 70%. Скорее всего, в ближайшие пару лет показатель в России закрепится на уровне 60-65%. При этом в европейских странах ставки по ипотеке составляют от 2-5%, а в Швейцарии и скандинавских странах вообще меньше 2%. В России снижение ставок до такого уровня, увы, пока не прогнозируется», – заключает Татьяна Гусева.

Кстати:

В аналитическом центре АИЖК отмечают, что по мере дальнейшего снижения стоимости фондирования, определяемого ключевой ставкой Банка России, ставки по ипотеке могут продолжить плавное снижение до уровня около 8% в 2018 году. На данный момент ставки уже опустились до рекордного уровня: кредит можно получить по ставкам 9-9,5%. Сейчас самое подходящее время для покупки жилья в ипотеку. По мере дальнейшего снижения ставок всегда можно воспользоваться перекредитованием и сэкономить на платежах по ипотеке. 

Аналитики считают, что в условиях низких ставок по ипотеке главным вызовом для банков становятся вопросы оптимизации своих затрат, иначе они не смогут предложить конкурентные условия клиентам. В части ипотечного кредитования АИЖК работает над внедрением электронного документооборота, уже подготовлен и внесен в Госдуму проект федерального закона об электронной закладной. Его принятие позволит значительно упростить процессы выдачи и последующей секьюритизации ипотечных кредитов, а значит, предложить клиентам удобный сервис и конкурентные условия.

По оценкам агентства, по итогам года более 1 млн семей улучшат свои жилищные условия с помощью ипотеки. Объем выданной ипотеки составит, по самым консервативным оценкам, 1,8 трлн рублей. По отношению к 2016 году рост составит около 25-30%, что является рекордным показателем за всю историю отечественного рынка ипотеки.