Российские банки развернули настоящую охоту на ипотечников. По данным «Российского капитала», уже сейчас доля рефинансирования в выдаваемой ипотеке составляет 15%. А учитывая планомерное снижение ставок, логично предположить, что этот показатель будет только расти. Когда и при каких условиях выгоднее рефинансировать свою ипотеку, портал Ради Дома PRO выяснял у экспертов рынка.

Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра ООО «Русипотека»:

«Главное — правильно выбрать момент для рефинансирования своего кредита. Исходим из того, что ставки будут падать не «вечно» и момент надо выбирать в течение ближайших 6-9 месяцев.  

Итак, ищем компромисс между выгодой и затратами на процедуру. Простой совет — выбрать, какое событие произойдет раньше: подойдет к концу очередной год от даты выдачи кредита или ваш нынешний кредитор уделит массовое внимание к своим, а не только чужим заемщикам.

Полезно держать в голове возможные затраты, в том числе: оценка объекта (которая обязательна), потери при смене страховщика (которые можно свести к нулю), комиссия за сделку (которая пока применяется для своих заемщиков), транзакционные и регистрационные затраты.

Для простоты назначьте, что затраты должны покрываться уменьшением платежей за три месяца.

А если падение ставок продолжится, то процедуру можно повторить».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Спрос на рефинансирование уже сейчас бурно растет. Так, в начале лета этого года запросы на данную услугу занимали около 1% в общем потоке ипотечных заявок, тогда как сейчас от 3% до 10%. К новому году рефинансирование будут запрашивать уже как минимум в каждой двадцатой заявке. Эту тенденцию поддерживают два фактора. Первый — историческое снижение ипотечных ставок, тогда как в 2014-2016 годах преимущественная часть кредитов (а это более миллиона договоров) выдавалась со ставками от 13% до 15%. Второй — дефицит новых заемщиков для выполнения плана банков по формированию доходного кредитного портфеля.

Чтобы понять выгоды рефинансирования, рассмотрим следующий расчет. Предположим, клиент оформил ипотечный кредит на 3 млн рублей. Действующий кредит был выдан под 12,8% на срок 10 лет, ежемесячный платеж по нему составляет 46 916 руб. Затем заемщик проводит рефинансирование ипотеки: срок оставляет 9 лет, ставка по новому кредиту снижается до 10,5%, а ежемесячный платеж — до 43 052 руб. Переплата по первоначальной ипотеке на момент перекредитования — 2 018 947 руб., после рефинансирования — 1 674 706 рублей. 

При расчете экономической выгоды рефинансирования необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с данной процедурой. Заемщику придется вновь оплатить услуги по оценке залогового жилья и госпошлину, связанную со снятием обременения и вторичной регистрацией залога. Кроме того, придется перезаключить договоры страхования в компании, аккредитованной у нового кредитора. 

Из этого расчета видно, что ощутимая экономия возникает, когда разница в ставке равна или превышает 2%. Рефинансироваться удобно в конце каждого платежного года — в этом случае можно сэкономить на новой страховке, так как при рефинансировании среди платежного года ее необходимо переоформлять на новый срок либо расторгать, что несет за собой дополнительные расходы. 

Сейчас есть твердая уверенность в том, что снижение ставок еще возможно в этом году. Поэтому стоит подождать новых ставок и провести рефинансирование на более выгодных условиях.

Впрочем, в каждом конкретном случае нужно все тщательно просчитывать, для этих целей можно воспользоваться калькулятором рефинансирования ипотеки. Скорее всего, окажется, что заемщики, которым осталось платить два-три года, от рефинансирования не выиграют. А вот остальным следует уже сейчас задуматься». 

Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «Миэль-Новостройки»:

«Рефинансирование сейчас довольно распространенный и востребованный продукт, так как ставки в рамках данной программы максимально приближены к ставкам по ипотеке на первичном рынке. Выгодно рефинансировать, если ставка рефинансирования ниже не менее чем на 2%. Дело в том, что этот продукт, как и первичная ипотека, подразумевает те же расходы при оформлении. Например, государственная регистрация нового договора залога, открытие счетов и перевод средств, комиссия рефинансирующего банка за выдачу кредита или штраф за досрочное погашение кредита в банке, где он оформлен. В том случае, если прежний кредит был взят в иностранной валюте, а новый оформляется в рублях, то будут расходы по конвертации. 

Также нужно обращать внимание на сумму кредита и срок, который прошел с момента его выдачи. Рефинансирование невыгодно, если вы выплачиваете ваш кредит уже несколько лет, так как основная нагрузка по выплате процентов ложится именно на первые годы выплаты кредита.

Если по нескольким параметрам заемщику сегодня действительно выгодно провести рефинансирование кредита, то стоит воспользоваться перекредитованием сейчас. Несмотря на многочисленные прогнозы снижения ставок, прогнозировать в ближайшей перспективе данный факт достаточно сложно. Ситуация в стране до сих пор нестабильна, ключевая ставка хоть и снижалась в 2017 году пять раз, однако снизилась всего на 1,75%». 

Наталья Селиванова, руководитель отдела ипотеки «Бест-Новострой»:

«В вопросе, рефинансировать и когда, все индивидуально. Но, в целом, целесообразность рефинансирования зависит от двух факторов: процентной ставки и срока пользования кредитом.

Если кредит брали на долгий срок и не далее как 2-5 лет назад, то в принципе можно рефинансироваться, тем более что некоторые банки сейчас предлагают программу рефинансирования ранее рефинансируемых кредитов (прежде перекредитоваться можно было только один раз). Также некоторые банки предлагают продукт — рефинансирование ДДУ. 

Что касается ставки, то разница между ставкой по прежнему кредиту и новому должна быть не менее 2%, тогда процедура имеет смысл (если и срок пользования кредитом небольшой). Если же разница выходит менее 2% процентов или платеж по ипотечному кредиту в принципе для семьи является комфортным, то можно и подождать, поскольку в ближайшее время не стоит опасаться роста ставок, а, напротив, ожидается снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке и, соответственно, будет снижаться и ставка по рефинансированию. 

Кроме того, необходимо понимать, что при рефинансировании кредита в другом банке у клиента появляются дополнительные затраты — на заказ независимой оценки, новую страховку, нотариальные документы и т.д. И в новом банке клиенту придется вновь выплачивать банку сначала проценты (если платежи аннуитетные). Также при выборе нового банка-кредитора я бы посоветовала обратить внимание на удобство обслуживания кредита, которое обусловлено наличием офисов и банкоматов, онлайн-кабинетов, возможностью выбора даты платежа, частично-досрочного и досрочного погашения кредита и прочее. Подобные опции помогают заемщику экономить время и деньги.

Саму процедуру рефинансирования нужно начинать с обращения в свой банк-кредитор и уточнить, возможно ли рефинансировать кредит в нем (некоторые банки предоставляют такую услугу). Если нет, тогда можно воспользоваться предложениями других банков.

Одобрение кредита на рефинансирование происходит в два этапа: первый — одобрение клиента, второй — одобрение объекта залога. Процедура долгая и требует большого количества документов. Поэтому я бы рекомендовала обратиться за помощью к ипотечным брокерам, которые за небольшое вознаграждение помогут разобраться в этих нюансах».

Ирина Ячменева, и.о. руководителя отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость»:

«Сложно сказать, какой будет ситуации в дальнейшем: ставки могут и вырасти, и снизиться в будущем. Но на сегодняшней день для рефинансирования сложилась хорошая ситуация. У нас самая низкая ставка 9,9%, которая сопоставима даже с теми, которые идут на новостройки. 

Конечно, лучше всего обращаться в крупные, стабильные компании, чтобы было больше шансов получить положительное решение.

Если все-таки вы решили подождать с рефинансированием, то, как правило, ставки снижаются к середине марта. Правда, в нашей стране сложно прогнозировать ситуацию, она может неожиданно измениться. Тем более, если ждать до марта, получается, что клиент продолжает переплачивать по действующим высоким ставкам.

Выгодно рефинансировать ипотечный кредит тем, у кого большая ставка, длительный срок кредитования, у кого квартира уже в собственности. Рефинансируя действующий кредит, можно сократить срок выплат. Например, к нам обратился клиент, которому удалось после рефинансирования сократить сумму переплат почти на 400 тыс. руб. и уменьшить срок ипотеки на два года.

Кстати, многие клиенты рефинансируют кредиты мелких банков, у которых не так много отделений для приема оплаты ежемесячных платежей. Это позволяет сделать более удобной оплату, ведь у крупных банков множество отделений, банкоматов, терминалов и система онлайн».

Олег Коркин, директор департамента нетранзакционных продуктов и централизованных продаж банка «Возрождение»:

«Рефинансировать сейчас или подождать, зависит от личной стратегии клиента: жить с кредитом долго или закрыть досрочно. Если первый вариант, то нужно отталкиваться от остатка задолженности и предложения по рефинансированию: в «Промсвязьбанке» есть возможность переоформить действующий ипотечный кредит на кредит с более выгодными условиями и ставке от 10,5%. Плюсы: можно управлять ипотекой по желанию клиента — уменьшать или увеличивать срок кредитования в зависимости от своих потребностей, менять состав участников, сумма нового кредита может достигать до 20 млн руб., тогда как у других банков есть ограничения для рефинансирования в 5 млн руб. 

Если клиент предпочитает вариант второй, то и тут есть место рефинансированию, но нужно оценить срок и остаток долга. Если оставшийся срок составляет более трех лет, а сумма более 1 млн руб., то разница в ставке более 1,5% делает процесс рефинансирования экономически выгодным — переход на новую ставку позволит сэкономить и купить как минимум новый гаджет или что-то сопоставимое».