О необходимости регулирования в малоэтажном строительстве

Рынок малоэтажного строительства в России развивается достаточно давно. По оценкам экспертов НАМИКС, за последние 20 лет ввод такого жилья в стране увеличился в 7 раз. Это, в частности, связано и с запросом на лучшие по сравнению с городом экологические показатели и более высокий уровень private space. Однако, бум строительства многоквартирных домов оставлял малоэтажку в тени. В связи с этим, перед участниками рынка стоит вопрос о стандартизации этого сегмента недвижимости, прежде всего, для повышения его качества. Первый шаг в этом направлении сделан - началась разработка «зеленого» стандарта. 

«Согласно исследованию, проведенному Научно-исследовательским Институтом устойчивого развития в строительстве (НИИУРС), не более 15% коттеджных поселков и малоэтажных домов, строящихся по всей России, обладают общепризнанным уровнем качества и комфорта. В них предусмотрены все необходимые системы жизнеобеспечения, работает профессиональная управляющая компания, предусмотрена сопутствующая инфраструктура, - рассказывает Вера Бурцева, руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM. - Но, как правило, обозначенными характеристиками комфорта располагают лишь некоторые поселки бизнес-класса. Подавляющее же большинство объектов представляет собой хаотично выросшие вокруг городов малоэтажные строения и коттеджные поселки низкого качества».

Сложившуюся ситуацию на региональном рынке недвижимости подтверждают эксперты Консорциума малоэтажного строительства некоммерческого партнерства (НП) «Уральский строительный кластер» ( Екатеринбург). «Согласно проведенному нами исследованию, только 4-5 поселков из 240 объектов в Уральском регионе можно причислить к качественным активам. Все остальное относится к объектам «неоднозначного комфорта», несмотря на то, что часто они позиционируются как объекты уровня «средний», «средний+» и выше, - говорит Владимир Алексейцев, исполнительный директор НП. - Подобное положение дел можно связывать с тем, что на рынке нет единых стандартов строительства, унифицированных правил создания качества, согласно которым возводятся малоэтажные объекты». Эксперт отмечает, что на рынке нет даже устойчивого определения «малоэтажки», и одни относят к этому формату лишь дома «на земле», другие — дома небольшой этажности, рассчитанные на несколько квартир. Соответственно, перед специалистами, задействованными в малоэтажном домостроении, уже давно стоит задача эти единые стандарты создать и проработать, в том числе обратив внимание на энергоэффективность и экологичность решений. 

Первые и единственный

Учитывая это, НИИУРС совместно с «Уральским строительным кластером» решили разработать новый (и, на самом деле, пока единственный) стандарт строительства энергоэффективного малоэтажного домостроения. Под малоэтажными зданиями понимается застройка участков домами высотой до 4-х этажей включительно (рассматриваются 1,2,3,4-этажные здания, строительство которых производят профессиональные девелоперские, проектно-строительные организации).

«Идея заключается в том, чтобы создать общий для всего рынка инструмент, который позволит девелоперам и самим покупателям ориентироваться в том, что такое «хорошо и что такое плохо» на рынке малоэтажки, - поясняет Владимир Алексейцев. - Важно отметить, что именно среди девелоперского сообщества создан спрос на унифицированные правила игры и стандарты в малоэтажном сегменте, так что необходимость привести в порядок эту отрасль — практическая, а не теоретическая потребность».

«Примечательно, что стандарт будет создаваться с оглядкой на энергоэффективные разработки и технологии, которые уже работают в отрасли. Здесь их значение едва ли не выше, чем во всех других сегментах недвижимости: особенностью малоэтажных зданий являются повышенные теплопотери через ограждающие конструкции здания, что связано с увеличенным соотношением поверхностей здания, соприкасающихся с внешней средой и поверхностей, находящихся внутри здания. Часто здесь увеличен и процент остекления. Все это говорит о том, что соблюдение требований и рекомендаций по повышению энергоэффективности и экологичности в этом сегменте является уже не столько вопросом выбора, сколько необходимостью, которая в итоге позволит резидентам малоэтажного дома платить меньше коммунальных расходов, а получать больше», - уверена Вера Бурцева. 

С прицелом на всю страну 

«Стандарт для качественного малоэтажного домостроения будет создаваться с прицелом на всю страну. Начнем мы с изучения рынка Екатеринбурга и Свердловской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а далее – перейдем к анализу опыта регионов и разработке специальных критериев, подходящих под отдельные регионы. К слову, участниками рабочей группы по разработке стандарта могут стать абсолютно все желающие, мы открыты к сотрудничеству и диалогу. Если в число разработчиков войдут представители других регионов, это будет только нам на руку», - рассказывает о проекте Вера Бурцева.

Первоначально изученные авторами проекта данные свидетельствуют о том, что малоэтажное строительство в общей структуре ввода занимает от трети до 80% рынка новостроек. По данным Росстата, в 2012-2016 гг., например, в Южном федеральном округе индивидуально построенная малоэтажка составила от 50 до 80 % жилья, в зависимости от региона. А, к примеру, в Улан-Удэ в конце 2016 года заявили, что в городе должны доминировать высокие здания, а не малоэтажные «сельские» строения. В Уфе на малоэтажку приходится каждый третий построенный квадратный метр: 267 тыс. из 817 тыс. кв. метров. При этом городские власти против того, чтобы малоэтажное жилье прирастало пригородом. Власти планируют развивать сектор в рамках существующей территории города.

Что касается Санкт-Петербурга и Ленинградской области, здесь власти постепенно начинают отказываться от многоэтажного строительства и уходить в сегмент малоэтажного жилья. В Московском регионе, по информации компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за последние три-четыре года в Московской области доля малоэтажного жилья составляла 25%, а в Новой Москве - до 16% рынка. Малоэтажный формат сейчас признан вторым по популярности на загородном рынке после участков без подряда.

«Уверен, что, представляя рынку новый стандарт, мы будем четко понимать, в каких регионах какая сложилась ситуация и, главное, что сделать для ее улучшения. И, безусловно, мы надеемся на то, что стандарт будет принят во всех регионах, - говорит Максим Сунин, участник Консорциума малоэтажного строительства НП «Уральский строительный кластер», генеральный директор компании Willsun.

Всесторонний подход

«За основу создания отраслевого стандарта будет взята российская система сертификации GREEN ZOOM, которая в сравнении с зарубежными системами сертификации, уже содержит в себе рекомендации, применимые для реализации в малоэтажном строительстве», - говорит Владимир Алексейцев.

Сертификация объектов малоэтажного строительства будет проходить по нескольким разделам, каждый из которых будет включать отдельные решения и рекомендации к применению. Будут оцениваться и участок, на котором будет возводиться объект, и экологическая ситуация в этой местности, и потенциал объекта в плане повышения энергоэффективности, водоэффективности, и снижение вредных выбросов в атмосферу, и инновации, внедряемые в объект, и многое другое.

Кроме того, с точки зрения развития комфорта и удобств, будет оцениваться: пешеходная и транспортная доступность, возможность использования велосипедного транспорта, организация общественного пространства, использование возобновляемых источников энергии, сбор и хранение утилизируемых отходов, использование экологически безопасных отделочных материалов, повышение качества воздуха внутри помещений, использование отделочных материалов с низким уровнем летучих органических соединений (ЛОС), качество воздуха внутри помещений, искусственное освещение, естественное освещение, акустический комфорт, инновации.

Кто за это заплатит?

Будут ли объекты, реализованные по новому стандарту, стоить дороже? «Любой стандарт GREEN ZOOM, в том числе и будущий стандарт для малоэтажного строительства, стремится рекомендовать решения, срок окупаемости которых составит не более 2-3 лет. Это вполне адекватный срок как для застройщика, так и для собственника конечного жилья», - убеждена Вера Бурцева.

«Увеличения стоимости не предполагается — соглашается Максим Сунин. - Цель стандарта – повышение качества жилья со снижением себестоимости. Для грамотной реализации проектов будут применяться BIM-технологии, автоматизация систем управления и процессов и многие другие решения, но внедрение данных технологий будет направлено на реализацию цели по созданию жилья иного уровня качества. Да, в проект будет добавлена стоимость сертификации объекта недвижимости, но эти затраты оправданы, так как на этапе эксплуатации энергоэффективный дом будет потреблять в разы меньше ресурсов, что и является конечной целью сертификации в рамках улучшения качества жизни людей. Кроме того, в рамках комплексного развития территорий, такое понятие как тиражируемость решений также позитивно повлияет на оптимизацию стоимости строительства подобного рода проектов». 

К слову сказать, сегодняшний рынок малоэтажки подчас не имеет даже базовых принципов комфорта и экономичности, и первое, по словам экспертов, что будет предложено в рамках разработки стандарта — это начать с самых базовых решений: например, с контроля герметичности монтажа оконных заполнений и наружной входной двери, с устройства герметичного входного тамбура и плотной двери на чердак; с использования автономных источников теплоснабжения и приборов учета потребления ресурсов и т. д. Эти решения, с одной стороны, практически не требуют финансовых затрат, с другой стороны, довольно существенно влияют на снижение энергоемкости здания и серьезно оптимизируют использование ресурсов.

«Безусловно, в процессе работы мы будем прорабатывать и оценивать эффективность каждого решения. Наша главная цель – сделать стандарт простым и практичным для использования на всей территории России и предложить решения, которые малозатратны и имеют адекватный срок окупаемости; эффективны и их эффективность доказана расчетами и исследованиями; возможны к реализации на территории РФ без дополнительных вложений и сложностей», - заключает Вера Бурцева.

В условиях, когда спрос на малоэтажные объекты постпупательно растет, и в то же самое время конкуренция среди участников профессионального рынка ужесточается, стандарты станут той отправной точкой, которая позволит девелоперам «играть» в отрасли по понятным правилам, а клиентам — приобретать недвижимость прогнозируемого качества.