В дешевеющей ипотеке и жилье нашли риски для населения

В дешевеющей ипотеке и жилье нашли риски для населения

2017 год еще не закончен, но уже можно подводить предварительные итоги года. Чем запомнился этот год на рынке недвижимости, рассказала "Российской газете" Наталья Мильчакова, заместитель директора аналитического департамента Альпари.

Главным событием 2017 года стало снижение цен на жилую недвижимость при том, что за период кризиса цены на квадратный метр сильно не менялись. Основной причиной снижения цен являются последствия экономического кризиса - доходы населения упали и в 2017 году пока еще не восстановились на докризисном уровне, спрос населения ограничен, а предложение не снижается.

Однако по сравнению с уровнем цен 2012 года цены на жилье выросли, даже невзирая на кризис, хотя их рост уже выглядит достаточно умеренным для пятилетнего периода (в среднем по России за последние 5 лет, по нашей оценке, квадратный метр жилья подорожал на 14%). В частности, в среднем по России, исходя из оценок риэлторских агентств и маркетологов, средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке по состоянию на начало 4 квартала 2017 года немного понизилась (на 3.6%) по сравнению со средней ценой 2016 года, и упала сейчас ниже 60 тыс. руб. за квадратный метр. Но средние величины по России не распространяются на Москву, где цена квадратного метра жилья на "вторичке", хоть и подешевела за год на 6%, но все равно превышает 198 тысяч рублей.

Подешевело также и новое жилье. Средняя по России цена квадратного метра квартиры во вновь построенном доме составляла около 55 тысяч рублей, снижение к прошлому году составило около 11%. В Москве, как обычно, другие правила - квадратный метр в новостройках подешевел на 6-7%, цена квадратного метра в конце 3 квартала 2017 года составляла примерно 210 тысяч рублей. На московский рынок сильно влияет программа реновации "хрущевок", и это сказывается на ценах вторичного рынка жилья в сторону понижения. В других регионах это пока не так заметно. Однако общая тенденция снижения цен налицо.

2017 год можно назвать "годом покупателя недвижимости". Это связано не только со снижением рыночных цен, но еще и со снижением процентных ставок. В России ключевая процентная ставка ЦБс начала года неоднократно понижалась, и к концу октября 2017 года достигла 8.25%, причем это понижение, по всей видимости, не последнее. Снижение ключевой ставки ЦБ также влияет на процентные ставки по ипотечным кредитам. Льготная ставка по ипотеке в России теперь достигает 6.75% годовых. Кроме того, льготные программы, госсубсидии и скидки застройщиков позволяют удешевить стоимость жилья.
Удешевление ипотечных кредитов вместе со снижением цены на недвижимость имеет обратную сторону - недвижимость может стать более привлекательной для спекулянтов, а это, в свою очередь может привести к надуванию "кредитного пузыря".

Но пока опасаться возникновения такого пузыря на кредитном рынке рано - сегодня рынок недвижимости не сильно интересует спекулянтов, так как даже они опасаются рисков возможной девальвации рубля, а инвесторы предпочитают приобретать жилую недвижимость на более длительные сроки.

Эксперты считают, что сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости является наиболее благоприятной для приобретения жилья. В следующем году темпы снижения процентной ставки могут замедлиться, соответственно, ставки по ипотеке уже не будут так быстро снижаться. Некоторые покупатели жилья действуют так: приобретали недвижимость в ипотеку в этом году, а в следующем году надеются рефинансировать кредит по более низкой ставке, тем более, что многие крупные банки предлагают выгодные условия рефинансирования кредитов, даже кредитов, взятых в других банках.

Тем не менее, проблемой остаются низкие реальные доходы населения и отсутствие уверенности в том, что последствия экономического кризиса преодолены. Даже в недавно принятом бюджете государства на 2018-2020 годы заложена очень низкая по сегодняшним меркам цена на нефть в $40 за баррель. Опасения нового кризиса (тем более, что между окончанием прошлого кризиса в 2009 году и началом текущего кризиса в 2014 году прошло неполных 8 лет) отталкивают население от самостоятельного накопления на квартиру. Да это и непросто сделать, учитывая невысокие реальные доходы. Соответственно, ипотека остается основным инструментом стимулирования рынка недвижимости.

Однако застройщики в текущем году, учитывая невысокий спрос и одновременное оживление в строительстве, снижали цены на новое жилье, причем это характерно даже для Москвы. На вторичном рынке ситуация сложнее, так как цена на жилье зависит от района расположения здания, доступной инфраструктуры, в том числе транспортной, и ценовых предпочтений продавца.

В 2018 году цены на недвижимость, скорее всего, тоже могут понижаться, хотя на фоне восстановления экономики и постепенного восстановления реальных доходов, обвала цен ждать не следует. В основном факторами снижения цены на новое жилье могут быть скидки и рекламные акции застройщиков, но и здесь тоже есть предел снижения в виде дорожающей земли. Однако роста цен на недвижимость, на наш взгляд, можно будет ожидать только с 2020 года, когда, как утверждает Минэкономразвития, доходы населения достигнут докризисного уровня.

Впрочем, если цены на нефть опустятся вновь до $40 за баррель и останутся на таком уровне вплоть до 2020 года, то недвижимость снова начнет дешеветь. Правда, в этом случае неясно, как много желающих будет купить квартиру.