Уходящий год был удачным для тех, кто покупал в России квартиры "для жизни". Цены падали. И неудачным - для тех, кто ранее приобрел их для инвестиционных целей. Как выстроить стратегию в 2018 году? Какие ловить сигналы и учесть нюансы, чтобы не прогадать, покупая жилье? Об этом - эксперты "РГ".

Зимой лучше не спешить

Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости:

- Если возникла насущная необходимость, например, в семье родился ребенок или у молодой пары есть желание отделиться от родителей, в таких ситуациях я всегда советую не откладывать покупку жилья. Нервы в любом случае стоят дороже выгоды в несколько тысяч рублей.

Когда время терпит, стоит обратить внимание на два обстоятельства.

Во-первых, цены на недвижимость снижались весь 2017 год, и пока эта тенденция сохраняется. "Дно" еще не достигнуто. И если купить квартиру сейчас, есть риск, что в начале 2018 года квадратный метр будет стоить на 10-15 процентов дешевле.

Во-вторых, ставки по ипотеке продолжают падать. Сегодня нам кажется очень выгодным кредит под 9 процентов, но вскоре он может стоить уже 6 процентов.

Вывод однозначный: на падающем рынке, при снижающейся ипотечной ставке срочно бежать и покупать квартиру точно нет большого смысла. Но при этом стоит учесть, что рынок недвижимости волатилен, ситуация очень быстро может смениться с минуса на плюс.

Уже почти четыре года, с момента начала кризиса, цены на недвижимость находятся в отрицательной зоне. Причем это универсальная ситуация как для Москвы, так и всех остальных крупных российских городов. За это время жилищный фонд страны, мягко говоря, подрос. Застройщикам пришлось достраивать объекты, начатые в "благополучных" 2012-2013 годах. Возник переизбыток предложения.

В Чехии и Гонконге цены растут

Эльдияр Муратов, инвестиционный аналитик:

- Явное лидерство в росте цен на недвижимость в 2017 году у таких стран, как Сербия, Исландия, Филиппины, Гонконг, Новая Зеландия, Канада и Чехия.

Их средний рост варьировался в диапазоне 7-20 процентов в национальных валютах. Это показал агрегированный анализ данных Европейского ЦБ, Федерального резервного банка Далласа, Международного агентства недвижимости Savills и других аналитических институтов

В списке аутсайдеров по росту цен оказались Бразилия, Украина, Россия, Катар, Казахстан, Македония и Вьетнам. Их среднее падение составило 7-18 процентов относительно 2016 года.

Что же повлияло на цены?

Значительный рост зарплат населения в Новой Зеландии, Австрии и Швеции, рост стабильности в этих странах привели к всплеску интереса к недвижимости. А вот Испания, Польша и Италия в связи с высокими показателями безработицы оказались ниже остальных в списке. Но при этом мы видим недооцененность некоторых стран для потенциального роста цен в 2018 году. К примеру, в крупных городах Италии он может составить 3,4 процента благодаря снижению недоверия к нынешнему правительству и выгодным ипотечным ставкам.

По соотношению стоимости недвижимости к средней ставке аренды такие страны, как Колумбия, Канада, Новая Зеландия и Швеция, находятся в лидерах статистики ОЭСР. Россия и страны Прибалтики имеют самый низкий показатель роста. Вообще цены на недвижимость выросли быстрее, чем ставки на ее аренду в большинстве стран мира.

Итак, в следующем году, как, впрочем, и всегда, стоит обращать внимание на такие показатели, как доля недвижимости в ВВП страны, средняя зарплата, фокус государства в вопросе монетарной политики, ставки по ипотеке, средние ставки аренды жилья, соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, тенденция международной релокации (перемещения. - Прим. ред.) фокуса инвесторов.

И естественно, надо изучить налоговую политику государства для иностранных инвесторов, так как во многих странах, к примеру, stamp duty (налог, взимаемый при покупке недвижимости и земли, акций и других инвестиционных инструментов. - Прим. ред.) может достигать 40 процентов, что делает, казалось бы, изначально интересный инвестиционный проект совсем непривлекательным.

Так в каких странах можно заработать на покупке жилья?

Я бы обратил внимание на недвижимость в Чехии, где разрыв между стоимостью квадратного метра в провинции и крупных городах составил примерно 276 процентов за последние два года. И ожидается дальнейший рост цен на квартиры в 2018 году на 7-8 процентов. Рынок аренды в Чехии стабилен, и, по мнению локальных аналитиков, эта тенденция будет сохраняться и в 2018 году.

В Эстонии тоже ожидается подорожание. Рост зарплат, бурная тенденция роста частных инвестиций и благоприятные условия финансирования уже привели к росту цен на недвижимость. Локальный рынок сейчас наиболее лоялен как к покупателям, так и продавцам. Ожидаемый рост составляет 7,8 процента.

Недвижимость Литвы благодаря стремительному развитию показывает максимальные значения цен с 2008 года. Продолжение банкета прогнозируется и на начало 2018 года. Все это основывается на росте зарплат населения и низких процентных ставках. Прогнозируемый рост находится на уровне 8-9,7 процента.

Азиатский Тигр - Гонконг является явным лидером роста в Азии в 2017 году. Это обусловлено мерами правительства по стимуляции рынка. В связи с понижением кредитного рейтинга Гонконга, аналитики прогнозируют умеренную динамику роста на 2018 год, которая потенциально составит 13 процентов с постепенной релокацией фокуса инвесторов на рынок недвижимости Сингапура.

В списке потенциально интересных стран для инвестиций в 2018 году также присутствуют Австрия, Германия, Франция, Испания, Мальта. Рынки недвижимости этих стран имеют тенденцию роста в основном благодаря низким процентным ставкам по ипотечным кредитам и снижению скепсиса в отношении недвижимости как альтернативного инвестиционного актива.