Договор подряда на строительство

Это основной документ, регулирующий взаимоотношения заказчика и подрядчика. Правильно составленный договор помогает избежать многих спорных моментов, возникающих в ходе строительства. За основу может быть взята типовая форма договора, дополненная индивидуальными условиями.

В договоре необходимо указать перечень и объемы работ, которые также учитываются в рабочем проекте и смете. Смета должна быть тщательно проработана, чтобы потом не возникало разночтений. Ее можно оформить отдельным протоколом и внести в текст договора подряда. Если объем работ небольшой, то все сведения могут быть указаны в самом договоре или приложении к нему.

Цены могут быть фиксированные или меняющиеся. Для небольшого и короткого по времени строительства цены, как правило, устанавливаются фиксированные. Для объемного и продолжительного строительства применяются оба порядка цен. В договоре обязательно указываются сроки начала и окончания работ, а также начала и окончания промежуточных этапов. По желанию заказчика ему предоставляется право контроля выполнения промежуточных этапов.

Обязательным пунктом прописывается процедура сдачи объекта, порядок авансирования и окончательного расчета. В зависимости от объекта могут производится промежуточные расчеты по этапам работ.

Часто возникают разногласия по поводу поставок строительных материалов на объект и условий их хранения. Обычно это остается за рамками договора, но при условии закупок самим заказчиком этот вопрос стоит включить в текст договора или отразить в приложении. По ходу стройки заказчик может возложить часть закупок на подрядчика, поэтому необходимо прописать варианты закупок. Иногда вопрос приобретения стройматериалов заказчиком становится болезненным, поскольку в смету уже заложена базовая стоимость материалов. Превышение расходов на материал приводит к уменьшению доли прибыли подрядчика. Этот момент важно отразить в договоре и указать, как будет компенсироваться разница между сметной и фактической стоимостью, как при взаиморасчетах будут учитываться материалы, приобретенные заказчиком с учетом интересов подрядчика.

В договор также необходимо включить пункт об охране объекта и строительных материалов. Если это возлагается на подрядчика, то в смете должны быть заложены средства на содержание охраны.

По акту заказчик передает подрядчику площадку под строительство. Условия передачи оговариваются в договоре. Подрядчик должен иметь возможность временного подключения воды, тепла, электроэнергии, и в договоре необходимо предусмотреть этот пункт. Стоимость коммунальных услуг закладывается в сметных расценках.

Необходимый атрибут любого договора — ответственность сторон. Здесь важно обозначить механизм преодоления разногласий. Гарантии обязательств подкрепляются денежными санкциями обеими сторонами. Кроме того, заказчиком может быть зарезервирована сумма в 5—10% от суммы договора, которая выплачивается подрядчику только после завершения строительства и сдачи объекта. В противном случае недоделки исправляются за счет резерва. Необходимо также оговорить возможность привлечения другого подрядчика для отдельных видов работ и для устранения недоделок генерального подрядчика.

Условиями расторжения договора могут быть взаимное согласие сторон, неисполнение ими своих обязательств и др. В этом разделе важно отметить условия и способы компенсации возможных потерь. Чем подробней будет прописан этот пункт, тем больше возможность избежать судебных издержек.

Изменения и дополнения к договору подряда должны составляться письменно и скрепляться подписями сторон.